Paragraaf Grondbeleid

De regionale druk op de woningmarkt is hoog. Het gaat hierbij niet alleen om aantallen, maar vooral  over ‘passende’ woningen. Er is een groot tekort aan woningen voor ouderen, starters en specifieke woningen voor bewoners met een zorgvraag. De opgave als totaal die voor ons ligt tot 2040, is om 4.750 woningen toe te voegen. Dat is toename van circa 25% van de bestaande woningvoorraad.
De ambitie van de gemeente Houten voor het toevoegen van woningen  is vastgelegd in de Woonvisie 2021-2030. Naast meer diversiteit in het woningaanbod is het doel  om meer sociale huurwoningen te bouwen. Intensieve samenwerking met Viveste is hierbij noodzakelijk om het percentage huurwoningen in Houten de komende jaren te laten stijgen.

Stand van zaken
In de paragraaf hieronder wordt ingegaan op de stand van de totale grondexploitatie. Daarna wordt specifiek ingegaan op het risicoprofiel van de grondexploitatie en de beschikbare risicobuffer. Hierbij wordt uitgegaan van de stand van maart 2022. Als vergelijk zijn deze cijfers afgezet tegen de situatie van het jaar daarvoor (2021).

Grondexploitatie
De totale boekwaarde per maart 2022 is € - 12,4 miljoen. De totale investeringen inclusief kostenstijging en rente voor de resterende looptijd van de grondexploitatie bedragen € 32,3 miljoen.
De totale opbrengsten die in de periode nog moeten worden gegenereerd bedragen € 48,7 miljoen.
Op eindwaarde bedraagt het positieve resultaat (afgerond) € 4,0 miljoen Dit saldo fluctueert op basis van de herziening van de grondexploitatie.
In de tabel hieronder is het bovenstaande schematisch weergegeven.

Ontwikkeling risicoprofiel
Het totale risicoprofiel van € 2,2 miljoen is gedaald naar € 1,9 miljoen. Deze mutatie betreft voornamelijk afnemende risico’s in relatie tot lagere kosten en verkoopopbrengsten en in de huidige woningmarkt en de voortgang van Vinex.
De mutatie in de risicobuffer van € 10,4 miljoen naar € 11,2 miljoen (zie ontwikkeling risicobuffer) leidt ertoe dat de ratio op basis van de H’IFLO stijgt van 1,7 naar 2,7 met de kwalificatie ‘uitstekend’.
De ratio op basis van de risico-inventarisatie stijgt van 4,8 naar 6,0 met de kwalificatie ‘uitstekend’. Deze toename is in de jaarrekening 2021 toegelicht.

Opbouw risicobuffer
De beschikbare weerstandscapaciteit om de risico’s in de grondexploitaties af te dekken (hierna: risicobuffer) bestaat uit de post weerstandsvermogen binnen de grondexploitatie, het volkshuisvestingsfonds, het concern weerstandsvermogen grondexploitatie en het saldo van de grondexploitatie.

Ontwikkeling risicobuffer
Het positieve saldo van € 0,8 miljoen (verplichte winstneming 2021 € 0,5 mln en stijging saldo grex na winstneming € 0,3 mln. per maart 2022) is aan de risicobuffer toegevoegd. De totale risicobuffer neemt toe met € 0,8 miljoen van € 10,4 miljoen naar € 11,2 miljoen.

In onderstaande tabellen wordt de stand weergegeven van de grondexploitatie, het risicoprofiel en de risicobuffer per maart 2022. Deze cijfers zijn afgezet tegen de situatie van 2021. De beschikbare weerstandscapaciteit grondexploitaties is groot genoeg om de risico’s, op basis van de huidige inzichten, gedurende de looptijd van de grondexploitatie op te kunnen vangen.

Tabel 3: Ratiotabel

Conform de nota ‘risicomanagement en weerstandsvermogen grondexploitaties’ wordt gestreefd naar een ratio weerstandsvermogen grondexploitatie van 1,0. Met een bandbreedte tussen 0,8 en 1,2.
Op basis van deze herziening is, op grond van de H’IFLO-norm, de ratio 2,0 - ruim voldoende  en gerelateerd aan de risico-inventarisatie is de ratio 2,1 – uitstekend.